推行實坪制房價真的就會降下來嗎?

要發表這種政治不正確的文章，就要有一種「雖千萬人吾往矣」的心理準備，並非我不贊成實坪制的推動及落實，而是真心認為意義不大且非必要，我也一直覺得這種月經文，就是每次選舉前最適合操弄的一個假議題。

多數提倡實坪制的人，訴求大概都是「只登記室內實際使用面積」、「拒絕花大錢買無用公設」、「藉由實坪制降低房價」、「不要讓房屋坪數灌水」等等，並且舉出世界其他國家，除了中國大陸跟香港外，幾乎全部都是實坪制登記。

台灣目前在房地產交易市場上，我們所謂的「權狀坪數」是房子的坪數加上車位坪數(若無車位就是單純登記房子坪數)，而房子坪數是指「主建物」+「附屬建物」+「共有部分」。

• 主建物：室內實際面積扣掉陽台(客廳、餐廳、廚房、房間、衛浴、室內走道等等)

• 附屬建物：陽台(2018年後申請的建照，也就是目前線上幾乎所有的新建案，只有陽台會被登記到權狀，並且陽台坪數可計入售價內)。至於早期附屬建物還有花台、雨遮，在2018年之後都不得再計入附屬建物內銷售。

• 共有部分：即公設。包括全體區分所有權人共同持分的大公(大廳、管理室、社區室內活動空間等)，以及特定區分所有權人持分的小公(梯廳、廊道等)。要特別注意的是，「停車位面積」一般來說不能計算到公設比當中。

公設比計算公式:共有部分（扣除車位面積）÷［主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）］

在建築物的權狀上，也會將上述面積分別顯示出來(以國際通用的平方公尺為面積單位)，包括主建物面積、附屬建物面積、共有部分面積（包含持分權利），另外，在現行預售屋買賣合約書當中，都必須加註「主建物面積占本房屋登記總面積之比例」，所以我覺得像這樣昭然若揭的資訊，應該不至於發生混淆客戶對於坪數上認知錯誤之虞。

網路上許多人大聲疾呼、力求改革的部分，大概都是認為若將公設面積拿掉，再以房子總價回推每坪單價，那每坪單價勢必會比現在高出許多，所以現在房子的單價，都是將公設灌水進去而稀釋了，真實的房價更貴、更離譜。

EX：假設一間50坪的房子總價2000萬，公設比35%，換算單價下來每坪40萬；但提倡實坪制登記的人認為，50坪裡面有35%(17.5坪)都是公設，房價不能這樣算，應該只能計算扣掉公設的那32.5坪，才是所謂的實坪制，所以房價應該是2000÷32.5=61.5萬，這才是真實沒有被公設灌水的房價。

這種沒被灌水的房價才能實際反映出台灣房價有多麼貴!換另一個算法，若是以此邏輯來推算實坪制者心中的合理房價，就會變成32.5×40=1300萬。

但是我們剛剛講的公設無論大公或小公，在興建過程當中，都需要營造成本，營造商一定會跟建商計算這些建築面積的費用，也就是樓地板面積多少，營造商會全部計算進去，當然，這些最後都會反映在房價上，不論實坪制與否，糾結在每坪單價上實在沒有太大意義，買房子最終會回歸到總價，總價是否負擔的起才是重點。

我現在住的地方，是民國106年底向建商購買的預售屋，當時的法規是雨遮「計坪不計價」，但民國107年以後申請的新建照，雨遮都是「不計坪不計價」(那時候建商也有特別提醒我們這一點)，很多人都說這是邁向實坪制的第一步。

如今幾年過去，非但沒有推動實坪制，我的社區後來有一些住戶搬離，將房子出售，放到成屋市場後，雨遮反而又可以計坪計價了，雖然雨遮坪數小到只有0.7坪，但也凸顯了實坪跟虛坪絕非台灣高房價的問題所在。

我並不認為推動實坪制就能有效降低台灣的高房價，說真的，貪婪的人性會在所有不動產交易市場中，表露無遺。買的時候都希望愈便宜愈好，賣的時候都希望愈高價愈好，從地主到一般民眾，誰的心態不是如此呢?

最近跟北屯機捷這邊的仲介聊天，發現這個區域目前有幾個案子交易量不低，甚至客戶指名度特別高，其中一個建案正是剛交屋不久的新成屋，我問仲介為什麼這個案子這麼好賣?難道是因為對面有好市多跟全聯?

仲介回答，這是原因之一，不過很多年輕人一進到他們大廳，看到氣派奢華又琳瑯滿目的公設，就一眼愛上了。