對很多年輕人或從未買過房子的人來說，買房一事常常都有種「只敢想卻不敢做」的心態，為什麼不敢做呢?
因為不知道該怎麼看房?不知道要找仲介還是代銷?不知道要問他們甚麼問題?不知道他們是否在騙我?最重要的是...不知道該準備多少錢，而錢又要從哪裡來?
買房子到底該準備多少錢才足夠?這是很多人的疑惑，100萬夠嗎?200萬?300萬?還是500萬才夠?
我這邊簡單分為中古屋及預售屋，來跟大家說明這兩種不同類型的房子，自備款也"不完全"一樣喔，大家可以依照自己的需求了解一下。
一、預售屋
賣方：建設公司
銷售方：通常是代銷公司，有時候建商會直接外聘業務（也就是俗稱的跑單），而不外包代銷公司來銷售。
預售屋因為是結構中，正在蓋的房子，所以付款方式也相對來的比較彈性、輕鬆。我這邊會舉大部分的案例來說，當然現在也有很多特例，後面我會跟大家提到。
預售屋付款流程如下
1.訂金：10萬元整
2.簽約金：通常為總價的10%
(訂金+簽約金一般會收足10%，所以簽約金記得要扣掉訂金已繳付的10萬元)
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3.開工款：總價的3%~5%
(看各案場規定，現在也很多建案不收開工款，開工款會併入工程期款計算)
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4.工程期款：總價的5%
(預售屋付款有個很大的特性，蓋到哪裡繳到哪裡，所以工程期款通常都會抓10~20期，用總價的5%去除以10~20期，就是每一期需繳納的工程款金額)
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5.交屋款：總價的5%(內政部規定)
6.銀行貸款：75%~80%
(有些客戶會要求希望貸款成數一定要到八成，建設公司便會以交屋款5%挪到貸款的方式，取消交屋款保留，這部分就違反了定型化契約的規定!)
我舉例來說明，大家應該會更好懂。假設今天買一間預售屋總價1500萬，各期付款條件如下：
1.訂金+簽約金10%(1500×10%=150萬，記得訂金會先繳10萬，所以簽約金為150-10=140萬)
2.開工款3%~5%。若是3%，工程期款就是7%；若是5%，工程期款就會再收5%。總之，開工款+工程期款會落在10%，有些建案若完全沒有開工款，10%則會全數落在工程期款，我們先以5%開工款來舉例，可依建案實際情形自行計算(1500×5%=75萬)
3.工程期款5%~7%，跟前面開工款一樣，會依開工款微調比例，這裡也以5%工程期款舉例(1500×5%=75萬，若是分成10期，75÷10=7.5萬，則每一期要繳7.5萬的工程款；若是分成20期，75/20=3.75，則每一期要繳3.75萬的工程款)
4.交屋款5%(1500×5%=75萬)
截至以上不含貸款的部分，就是我們所謂的"自備款"，可以看出大約需準備的現金為150+75+75+75=375萬，375÷1500=25%，也就是需準備總價的25%，其餘的75%才是交屋後需要償還的"房貸"。
而預售屋從開賣到最後完工交屋，往往都需要2~3年的時間，所以這一大筆自備款，也可以讓客戶分成2~3年慢慢繳納。
二、中古屋
賣方：屋主
銷售方：通常為仲介公司，但有些代書或一般民眾也會幫忙賣房子(注意!!需有「不動產營業員」資格)
中古屋不像預售屋，慢慢蓋慢慢繳款，中古屋是已經蓋好的"成屋"，房子有產權了，基本上只要簽訂買賣合約，流程會跑得很快，沒有意外的話，大概兩個月內可交屋，該繳付的資金也必須到位。
中古屋付款流程如下
1.斡旋金(訂金)：這裡的斡旋金就類似於買預售屋的訂金，買方若喜歡這間房子，可以向房仲出價，為了表示我們出價不是隨便亂出，也不是喊著好玩，而是真的有誠意想要用這個價格買到這間房子，通常房仲會請買方付斡旋金，5萬~10萬不等，房仲會拿著斡旋金及買方的出價，去找屋主洽談。
2.簽約金：總價的10%
(對於買方的出價，若屋主也同意的話，斡旋金就會變成正式訂金，跟預售屋一樣，總價的10%扣掉斡旋金，就是簽約金應繳金額)
3.用印款(備證款)：總價的5%~10%
(用印流程通常在簽約時，代書就會一併處理，用印就是將之後報稅及過戶資料蓋印章，用印款繳付大約是簽約之後的一至兩週，買方若有貸款需求，這個時候也要盡快聯繫貸款銀行)
4.完稅款：總價的5%~10%
(稅單核發，買賣雙方都有各自應繳納的稅費，土地增值稅由賣方繳納，契稅、印花稅由買方繳納，而這時候買方需再支付完稅款項，時間大約是用印款之後的一至兩週)
5.交屋款(尾款)：總價的70%~80%
(買方若無貸款，則以現金支付尾款；買方若有貸款，則由買方的貸款銀行代清償賣方原貸款金額，清償後始可交屋)
※有時候預售屋會有一些付款特例，我順便跟大家解釋一下。
我們常常在外面POP看板，看到有些建案打出「#結構工程0付款」，或者「#50萬交屋」等等斗大吸引人目光的廣告字眼，究竟真的有這麼好康嗎?這裡面是否有貓膩?
結構工程0付款的意思，就是我前面跟各位提到，預售屋付款流程的第四點「工程期款」不向客戶收取任何費用，也就是原本中間施工過程，應該要再繳納5%~10%的工程期款都先不收!!!
那甚麼時候會收取這部分的費用呢?通常都是在使照拿到之後，或是交屋之前的這段時間，建商才會再跟客戶收取中間未收的工程期款，這樣一來，等同於有將近快兩年的工程期間，客戶都不用繳任何費用，真的是相對輕鬆很多。
不過這段期間可以的話我們就盡量賺錢，然後盡量存錢，多方開源、廣納財富。當然啦，這樣的付款方式自然很容易吸引到投資客族群，只需要前面先繳簽約金10%，中間不用再繳任何費用，利用中間工程期，想辦法將房子賣掉賺錢，賺取價差。(不過平均地權條例正式上路後，預售屋禁止換約，這招應該是不能再玩了!!)
另外，像是發哥（興富發建設）最喜歡打出XX萬交屋的廣告slogan，比如38萬交屋、50萬交屋、78萬交屋等等，而且他們說到做到喔，你真的只要拿出這麼少的錢，房子確實就能夠過戶到你名下，交屋給你了。
But!!!這個But最重要，隨之而來的是你其他應繳而未繳的錢呢?建設公司無息借給你，交屋之後再分期償還即可，聽起來很棒對吧?千萬要記得...，交屋之後除了建設公司的借款要償還，銀行的貸款也要同步償還喔!!!
所以這時候，若前面沒有算好之後的收入，那是一件很危險的事情，兩邊還款的壓力會在交屋之後開始誕生，若是高收入、高薪轉族群應該是能夠cover過來，但就怕一般受薪階級，每個月領固定薪水，壓力就會比較大囉～
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