中古屋驗屋細節攻略!!!一句"現況交屋"，屋主就可以免責嗎?

很多人買預售屋時，在交屋之前都會收到建商的驗屋通知，針對屋況進行驗收，有些建設公司做法比較嚴謹，還會請機電、弱電廠商偕同驗屋，公司的工務部門或客服部門負責詳實紀錄驗屋情形。

但是如果是跟房仲買中古屋(新古屋)，也可以要求驗屋嗎?當然可以!!

不過一般我們跟房仲買的房子，多半都是先前已經有人住過或使用過的「二手屋」，二手屋的屋況當然無法像剛交屋的新房子一樣，所有東西都是全新未用，甚至有些屋齡稍微高一點的房子，十五、二十年起跳的，屋況難免會有比較多瑕疵，比如龜裂、髒汙、破損、發霉、滲漏水、壁癌等等。

所以實務上我們比較少看到買中古屋，特地大費周章請驗屋公司幫忙驗屋，而且有不少人買中古屋後，會再將房子重新翻修整理，至少廚具或衛浴也會打掉換新，若是這樣的情況，再花錢請人驗屋實在有點脫褲子放屁。

既然東西都不是全新的，也都有人用過了，所以有瑕疵應該也純屬正常阿，這樣到底中古屋還有驗屋的必要嗎？當然有！！！以下是我整理出幾個中古屋驗屋重點項目，希望可以幫助到大家。　

①門窗

• 表面是否有汙垢、破損、撞傷凹痕

• 是否能夠緊密閉合

• 氣密條是否有鬆脫、脫落等情形

• 紗網是否有破洞

• 窗戶推動是否平滑順暢

• 窗戶邊緣是否有滲水痕跡或水漬

②天花板、牆面粉刷

• 有無龜裂、壁癌、水漬

• 有無嚴重剝落、大面積刮痕或髒汙

• 牆面與地面接合處若有踢腳板，注意是否已經翹起成為螞蟻或其他小蟲洞穴

• 觀察看看是否有些壁紙或油漆，看來像剛施作完成，很可能是為了遮掩屋況瑕疵

③壁、地磚

• 是否有破損、裂縫

• 用工具敲打，聽聽看是否有膨共、隆起、空心或其他異常聲音

• 磁磚施做是否平整，有無歪斜情形

• 壁地磚除了室內以外，包含浴室、廚房及陽台等處都要檢查

• 木地板可以用腳踩踩看是否有凹陷或不平之處

④衛浴設備

• 排水孔是否能夠正常排、洩水而不會堵塞、積水

• 水龍頭、蓮蓬頭水量、水壓是否正常供應

• 馬桶沖水量正常無異狀、無漏水情形

• 馬桶沖水後水箱進水、存水狀況正常

• 洗臉盆底下U管是否有滲漏水情形

• 矽利康是否有發霉、毀損、老化或其他不敷使用情形

• 浴缸表面是否有毀損、刮痕或其他異狀

• 抽風機或暖風機設備是否能夠正常使用

⑤廚房設備

• 瓦斯爐、抽油煙機是否能正常開火、使用

• 水龍頭出水量、水壓是否正常、穩定

• 其他附帶廚具家電是否皆能正常使用

• 流理臺水槽排水是否正常、有無異味

• 門片、五金是否有毀損，櫃體能否緊密閉合

⑥水、電、瓦斯功能

• 全室屋內的水、電、瓦斯是否都能正常接通使用

• 全室屋內插座是否都有正常過電

• 全室屋內的開關切都能正常使用

• 電視、電話及網路線路功能皆正常

這裡特別跟大家說明一下，水電還是牽涉到比較多專業層面的東西，比如插座、迴路、管線徑等等，如果真的擔心自己看不出個所以然，又不想因為這點工程就要花大錢請驗屋公司，其實可以去水電行問問看，或是找自己認識的水電工、水電師傅，花點錢請他們幫忙看一下，也會比驗屋公司來的便宜。

對了，房仲在介紹物件(房子)時，正常都應該要有一本「不動產說明書」，裡面會詳實紀錄房子的以下資訊：

1. 產權資訊

2. 現況格局(包括違建)

3. 登記狀態(所有權、他項權利設定、限制登記等情形)

4. 管理與使用情況

5. 周邊環境等等

所以簽約或驗屋時，能夠對照「不動產說明書」一起看，確認房仲跟屋主所言是否都屬實。

而且依據《不動產經紀業管理條例》的規定，不動產說明書是被視為契約一部分，所以若房仲在帶看過程，都沒有出示不動產說明書交付買方，或甚至完全沒有製作不動產說明書、沒有指派不動產經紀人簽章，房仲公司跟經紀人員可都是會受處罰的喔。

說了這麼多，一定有人會想說，買中古屋跟買預售屋不同拉，針對預售屋瑕疵的部分，建商一定得幫你修繕，否則很難交屋。但中古屋不一樣，說真的，你就算驗的再仔細又怎樣?屋主不理你就是不理你，他一句「現況交屋」，你就拿他沒轍啦。(這應該是很多人的無奈吧?)

首先，客戶主要還是依據不動產說明書上的資料記載，確認房子現況，對賣方來說，「現況交屋」一定要在”誠實告知"的前提之下，並且所有瑕疵都記錄在不動產說明書內，而買方在簽約之前也都清楚明白，雙方合意以現況交屋，當然沒有爭議。

但若是因為賣方隱匿、欺騙，明知房子有瑕疵還故意不提及，不動產說明書上也並未記載，待買方驗屋時主動發現，買方仍可向賣方提出要求修繕，待修繕完畢再支付尾款。

另外若是在交屋之後才發現房子的問題，只要買方能在交屋五年內發現，並且在發現的六個月內通知賣方處理，那賣方仍須負起瑕疵擔保責任，如此一來，所謂的現況交屋，就並非屋主的免死金牌拉!

以上整大段麻煩話重點五顆星，下面附上民法法條供大家參考。

民法365條:「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」

民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」